부동산개발업자(디벨로퍼)가 부동산 개발업을 영위하는 경우
착공, 분양, 준공이라는 일련의 과정을 거치게 됩니다. 첫 삽질을 시작하는 착공은 디벨로퍼에게도 가슴 뭉클한 순간이 아닐 수 없고, 세법적으로도 중요한 시점이 됩니다. 착공은 법인세(업무무관부동산, 건설 자금이자), 부가세(토지 관련 매입세액), 취득세(중과세), 재산세(분리과세), 종부세(별도합산) 등 많은 세목에서 중요한 기준점이 되기 때문입니다.
1.
세법에 등장하는 착공
법인세법 시행규칙 제26조 【업무와 관련이 없는 부동산 등의 범위】
③ 영 제49조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 해당 부동산을 업무에 직접 사용한 것으로 봅니다.
1. 토지를 취득하여 업무용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 함). 다만, 천재지변ㆍ민원의 발생 및 기타 정당한 사유 없이 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간 동안 업무에 사용하지 않은 것으로 봅니다.
법인세법 기본통칙 제28-52…1 【건설자금이자의 계산】
5. 영 제52조 제6항 제1호에서 토지가 “사업에 사용 되기 시작한 날”이라 함은 공장 등의 건설에 착공한 날 또는 해당 사업용 토지로 업무에 직접 사용한 날을 말합니다.
소득세법 집행기준 제104의3-168의14-12 【건축허가를 받았으나 건설에 착공하지 못한 경우】
건축허가를 신청하여 허가를 받았으나 관련 법령에 의해 건설에 착공하지 못한 경우에는 그 허가일부터 제한된 기간은 정당한 사유로 인해 사업에 사용하지 않은 기간으로 보아 비사업용 토지 해당 여부를 판정하는 것이며, 건설 경기의 침체와 경기 불황을 이유로 착공하지 못한 경우에는 건축법에 따른 건축허가 제한으로 볼 수 없습니다.
지방세법 제13조 【과밀억제권역 안 취득 등 중과】
3. 고급주택: 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지. 다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 60일(상속으로 인한 경우는 상속 개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월[납세자가 외국에 주소를 둔 경우는 각각 9개월]) 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외합니다.
지방세법 시행령 제26조 【대도시 법인 중과세의 예외】
3. 「해외건설촉진법」에 따라 신고된 해외건설업(해당 연도에 해외건설 실적이 있는 경우로서 해외건설에 직접 사용하는 사무실용 부동산만 해당) 및 「주택법」 제4조에 따라 국토교통부에 등록된 주택건설사업(주택건설용으로 취득한 후 3년 이내에 주택건설에 착공하는 부동산만 해당).
지방세법 시행령 제102조 【분리과세 대상 토지의 범위】
⑦ 법 제106조 제1항 제3호 사목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외함)를 말합니다. 다만, 제9호 및 제11호에 따른 토지 중 취득일로부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 않은 토지는 제외합니다.
지방세법 시행령 제103조 【건축물의 범위 등】
① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함합니다.
3. 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물.
2.
착공으로 보는 공사 단계
일반적으로 착공 시기는 터파기 공사를 시작한 시점을 의미합니다. 즉, 단순한 형질변경 공사는 건축공사의 사전단계에 불과하므로 착공으로 보지 않습니다. 이러한 관점은 세법뿐만 아니라 건설산업에서도 받아들여지는 일반적인 관점입니다.
3.
터파기 공사와 규준틀 설치 공사
문제는 터파기 공사가 다른 공사 없이 바로 시작할 수 없는 작업이라는 점입니다. 아무 준비 없이 터를 파면 흙이 무너질 것이기 때문에 흙막이 공사를 먼저 해야 합니다. 이를 위해 공사할 곳을 표시하는 규준틀 설치 공사가 필요합니다(흙막이 작업을 위해 철제 가이드빔을 설치하는 공사).
대법원은 최근 판례(대법원 2017두49942, 2017.08.31. 외 다수)에서 착공 시기를 터파기 공사 시점에서 규준틀 설치 공사 시점으로 앞당겼습니다. 해당 판례는 종부세와 관련된 판결이었으나, 다른 세법에서도 같은 법리를 적용할 가능성이 높습니다.
4.
대법원 판례의 의미
이 판례는 세법이 산업의 현실을 존중하고 이해하려는 노력이 담겨 있어 의미가 큽니다.
대법원 판결문에 따르면, 규준틀 설치 공사 후 2개월 내에 터파기 공사를 한 경우 “정상적으로 흙막이 작업이 이루어졌다”고 보았습니다. 이는 특정 기간의 절대적 기준은 아니지만, 만약 규준틀 설치 공사가 재산세 과세기준일(예: 6월 1일) 이전이라면 종부세 부담이 줄어들 가능성이 높아집니다.
◆ 관련법령
대법원2017두49942, 2017.08.31. : 별도합산과세대상인 ‘건축 중인 건축물’에서 ‘건축 중’이라 함은 과세기준일 현재 공사에 착수한 경우를 말하는 것이고, 흙막이 작업의 필수적 전제가 되는 규준틀 설치 작업이 과세기준일 이전에 실시되어 이를 기초로 터파기 등 과정을 거쳐 완공된 것이므로 규준틀 설치 작업시점에 이미 굴착이나 축조 등의 공사에 착수한 것으로 보아야 함
대법원2016두58406, 2017. 3. 15. : 구 지방세법 시행령 제103조 제1항에서 정한 ‘건축 중인 건축물’의 의미(=과세기준일 현재 건축공사에 착수하여 건축을 하고 있는 건축물) / 터파기 등 건물을 신축하기 위한 공사에 착수한 경우보다 앞서 건물의 신축에 필수적으로 전제되는 작업을 하여 신축공사를 실질적으로 실행한 것으로 볼 수 있는 경우, 이미 공사에 착수한 것으로 보는지 여부(적극)
◆ 관련용어
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기공 : 기공은 공사를 시작한다고 알리는 단계이다. 리본 커팅식을 통해 기공식을 진행하는 것을 상상해 보면 될듯하다.
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착공 : 착공은 시공사가 공사에 착수하는 것을 말하며, 토목이나 건축에서는 일반적으로 터파기 공사에 착수하는 것을 말한다. 즉, 첫 삽질을 시작하는 것이다.
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시공 : 시공은 도면에 따라 현장에서 공사를 실시하는 것이다.
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완공 : 완공은 건물 공사가 끝났다는 의미이다. 공사과정만 다 끝난 상태이고 법적 절차는 남아있는 상태이다.
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준공 : 준공은 건설의 전공사가 공사를 완료하는 것이다. 즉, 공사가 완료 되었음을 행정관청에서 확인하고 승인하는 작업까지 모두 마친 상태가 준공이다.
